SHM yang masih atas nama pemilik lama sering ditemukan dalam transaksi jual beli tanah. Apakah kondisi ini aman? Simak risiko yang perlu diketahui pembeli, kapan pembayaran boleh ditunda, serta langkah-langkah yang perlu dilakukan agar transaksi tetap aman.
Sebelum membeli tanah, banyak orang hanya fokus pada harga dan lokasi. Padahal, salah satu hal terpenting yang harus diperiksa adalah siapa nama yang tercantum di Sertifikat Hak Milik (SHM).
Tidak jarang terjadi penjual menawarkan tanah, tetapi SHM masih atas nama pemilik lama. Penjual mengaku pernah membeli tanah tersebut, namun belum pernah melakukan balik nama dan kini ingin menjualnya kembali. Bahkan, pembeli baru mengetahui kondisi ini setelah pembayaran pertama dilakukan.
Lalu, apakah transaksi seperti ini aman?
SHM Masih Atas Nama Orang Lain, Amankah Membeli Tanah?
Dalam hukum pertanahan, nama yang tercantum pada SHM adalah pemegang hak yang diakui secara administratif. Jika SHM masih atas nama orang lain, bukan berarti transaksi otomatis tidak sah, tetapi pembeli perlu memastikan bahwa penjual memang memiliki dasar hukum yang jelas untuk menjual tanah tersebut.
Misalnya melalui:
- PPJB
- Kuasa menjual
- Perjanjian pengalihan hak
- Dokumen lain yang membuktikan hak penjual
Semakin lengkap dokumennya, semakin kecil risikonya.
Risiko yang Perlu Dipahami Pembeli
Membeli tanah dengan SHM yang belum atas nama penjual memiliki beberapa risiko, antara lain:
- Proses AJB dan balik nama bisa lebih rumit.
- Masih bergantung pada pemilik yang namanya tercantum di sertifikat.
- Berpotensi menimbulkan sengketa jika dokumen tidak lengkap.
- Proses transaksi dapat tertunda apabila ada pihak yang tidak dapat hadir atau tidak kooperatif.
Bolehkah Pembeli Menunda Pembayaran Kedua?
Jika sejak awal penjual menyampaikan seolah-olah tanah sudah menjadi miliknya, tetapi kemudian diketahui SHM masih atas nama orang lain, pembeli wajar meminta penjelasan terlebih dahulu sebelum melanjutkan pembayaran.
Menunda pembayaran bukan berarti ingkar janji, melainkan bentuk kehati-hatian sampai seluruh kondisi hukum dan dokumen sesuai dengan yang dijanjikan.
Sebelum Melanjutkan Transaksi
Pastikan pembeli:
- Memeriksa keaslian SHM melalui PPAT atau Kantor Pertanahan.
- Meminta seluruh dokumen yang menjadi dasar hak penjual.
- Memastikan proses AJB dan balik nama dapat dilaksanakan.
- Memastikan tidak ada sengketa atau masalah hukum atas tanah tersebut.
SHM yang masih atas nama pemilik lama tidak selalu berarti transaksi bermasalah, tetapi risikonya memang lebih tinggi dibanding membeli tanah yang sertifikatnya sudah atas nama penjual.
Kunci utama transaksi yang aman adalah transparansi. Penjual sebaiknya menjelaskan kondisi sertifikat sejak awal, sementara pembeli wajib memeriksa seluruh dokumen sebelum melakukan pembayaran berikutnya. Dengan keterbukaan dari kedua belah pihak, transaksi dapat berjalan lebih aman dan menghindari sengketa di kemudian hari.
